전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 계약면적

공급면적은 실제 거주 공간인 전용면적에 계단·복도 등 주거공용면적을 더한 것이며, 흔히 말하는 아파트 평형의 기준이 됩니다. 계약면적은 이 공급면적에 관리사무소·노인정 등 기타공용면적을 모두 포함한 총면적을 의미하며, 발코니와 같은 서비스 면적은 이 모든 계산에서 제외됩니다.

위 표는 아파트 등 공동주택에서 사용되는 복잡한 면적 체계를 법적 기준과 용도에 따라 체계적으로 분류하고 있습니다. 먼저 가장 핵심이 되는 전용면적은 각 세대가 독립적으로 점유하여 사용하는 거실, 침실, 주방, 욕실 등을 의미하며, 이때 벽체 면적을 제외한 내부 선을 기준으로 산정되는 것이 특징입니다. 반면 주거공용면적은 공동현관, 계단, 복도, 엘리베이터와 같이 여러 사람이 함께 사용하는 지상층 내부 공간을 의미하며, 전용면적 계산에서 제외되었던 벽체 면적이 이 주거공용면적에 포함되어 관리됩니다.

분양면적과 계약면적은 이러한 세부 면적들을 합산하여 결정되는데, 흔히 우리가 아파트 평수를 말할 때 기준으로 삼는 분양면적(공급면적)은 앞서 언급한 전용면적과 주거공용면적을 합한 수치입니다. 여기서 더 나아가 주차장, 커뮤니티 시설, 경비실과 같이 건물 밖에 위치한 부대시설 면적인 기타공용면적까지 모두 더하게 되면 비로소 법적 계약의 기준이 되는 계약면적이 산출됩니다. 즉, 계약면적은 입주자가 해당 단지 내에서 직간접적으로 소유하고 이용하는 모든 인프라의 면적을 총합한 가장 넓은 개념의 면적이라고 이해할 수 있습니다.

마지막으로 서비스 면적은 전용면적이나 분양면적, 심지어 계약면적 계산에서도 완전히 제외되는 '덤'으로 주어지는 공간입니다. 여기에는 베란다와 발코니가 해당하는데, 베란다는 구조에 따라 확장이 가능한 반면 발코니는 확장이 불가능하다는 차이가 있습니다. 서비스 면적은 실제 거주자가 사용할 수 있는 실사용 면적에는 포함되지만, 법적으로 정해진 분양가 산정 기준에는 포함되지 않기 때문에 동일한 전용면적이라도 서비스 면적이 넓을수록 입주자가 실제로 누리는 공간적 이득은 훨씬 커지게 됩니다.

용적률의 변화와 사업의 기본 틀

재건축 전 현재의 삼풍아파트는 300%라는 법정 허용 용적률 중 약 221%만을 사용하고 있어, 나머지 약 79%의 유휴 면적(미사용 용적률)을 보유한 상태입니다. 이번 재건축 계획에서는 이를 253.99%의 상한 용적률까지 끌어올리는 것을 목표로 합니다. 이 과정에서 전체 토지 면적 144,012.4㎡ 중 7.3%를 기부채납으로 공공에 제공함으로써 사업의 정당성을 확보하고 용적률 상향 혜택을 받는 구조를 취하고 있습니다.

전체 상한 용적률 253.99% 중에서 가장 큰 비중인 249%는 조합원용 용적률로 할당되어 기존 소유주들의 주거 면적을 보장하고 사업성을 높이는 데 사용됩니다. 그 외 나머지 부분은 일반 분양을 통해 사업비를 충당합니다. 상한용적률을 넘어서 300% 용적률에 이르는 구간에서는 일반분양면적과 공공의 이익을 위해 제공되는 공공임대면적으로 나누어 설계되었습니다. 즉, 재건축 후에는 기존 조합원들의 공간뿐만 아니라 신규 분양과 임대 세대가 공존하는 입체적인 단지 구성으로 변화하게 됩니다.

용적률에 포함되지 않는 서비스 면적과 커뮤니티 등 기타공용면적은 재건축 전과 비교했을 때 확연히 넓어지는 것을 볼 수 있습니다. 이는 발코니 확장 등을 통한 실사용 공간의 극대화와 더불어, 최신 트렌드를 반영한 대규모 커뮤니티 시설과 편의시설이 확충됨을 의미합니다. 결과적으로 재건축 후의 삼풍아파트는 단순히 건물 높이가 올라가는 것을 넘어, 전용 공간과 공용 공간 모두가 질적으로 크게 업그레이드되는 하이엔드 주거지로 거듭나게 됩니다.

삼풍아파트 용적률 산정표

용적률 산정표는 삼풍아파트 재건축 사업의 핵심적인 수치와 인센티브 구조를 상세히 담고 있습니다.

우선 사업의 기초가 되는 면적과 공공 기여도를 살펴보면, 전체 구역 면적은 144,012.40㎡이며 이 중 실제 아파트가 들어설 공동주택 용지(대지면적)는 133,476.2㎡로 설정되었습니다. 주목할 점은 '계획기반시설'로 총 10,536.2㎡가 할당되었다는 것입니다. 이를 통해 산출된 순부담률은 구역 면적 대비 7.5%로, 공공성을 확보하면서도 사업성을 해치지 않는 균형 잡힌 기부채납 비율을 보여줍니다.

용적률의 단계별 변화를 보면 사업의 규모가 어떻게 커지는지 알 수 있습니다. 현재 단지의 현황 용적률은 221%이며, 이번 계획의 기준 용적률은 210%에서 시작합니다. 여기에 각종 인센티브가 더해져 허용 용적률은 230%로 높아지며, 최종적으로 기부채납 등을 통해 확보한 상한 용적률은 253.99%로 확정되었습니다. 이는 법적 상한인 300% 이내에서 단지의 쾌적성과 개발 이익을 동시에 극대화하기 위해 도출된 최적의 수치라 할 수 있습니다.

상한 용적률 253.99%를 달성하게 된 세부 항목들이 명시되어 있습니다. 입체공원 조성에 따른 추가 인센티브를 비롯하여, 도로와 공원으로 제공되는 토지 기여분이 용적률 상향의 가장 큰 동력이 되었습니다. 여기에 지하도로 환산 면적 등이 가산되어 최종적인 정비계획 용적률이 완성되었습니다. 결과적으로 이를 통해 확보되는 지상층 연면적은 약 400,000㎡에 달하며, 이는 앞선 도면에서 본 대규모 하이엔드 주거 단지를 구현하는 물리적인 근거가 됩니다.