추정 비례율/분담금 계산기
(지상 상가와 조합원 현금청산이 없고 보류지 0%인 경우)
*사용자 입력이 정확하더라도 계산결과는 정확하지 않을 수 있음*
*초기값들은 낙관적 수치이므로 실제 비례율은 초기값보다 낮기 쉬움*
*개선사항 제보: hcjeong@anguklaw.com*
현재 우리 아파트의 평형 구성은 다음과 같으며 평형별 평가액을 다음과 같이 가정합니다.
가 Type(79.47㎡) 세대원
나 Type(130.23㎡) 세대원
다 Type(130.73㎡) 세대원
라 Type(163.81㎡) 세대원
마 Type(165.92㎡) 세대원
바 Type(165.36㎡) 세대원
우리 아파트 대지의 면적은평방미터입니다.(0평) 도로와 공원 등으로 기부채납하는 토지가 대지소유권이전 기준평방미터(0%) 이고 최종 용적률(법적상한용적률)은%라고 가정하겠습니다.
이 경우 재건축 후 아파트의 대지면적(획지면적)은 0평방미터 (0평)이 되고, 재건축 후 아파트의 총공급면적(장애인용 엘리베이터 설치 등에도 불구하고 용적률 산정용 연면적과 같다고 가정, 이하 같음)은 최대 0평방미터 (0평)이 됩니다.
만약 이 가운데 - 토지 기부채납에 따른 상한용적률 250%와 기타 상한용적률 인센티브 %의 합계인 - 상한용적률250% 초과분의%을 공공주택으로 배정하면 그 배정되는 공급면적은 0평방미터(0평)입니다.
재건축 전 총공급면적 및 총 기타공용면적의 합계가 현재 집합건축물대장에 따르면 평방미터(0평) 인 상황에서, 이 중 총공급면적(용적률 산정용 연면적과 같다고 가정)을 기준으로 재건축 후 최대 평방미터(용적률 산정용 연면적으로 총공급면적과 같다고 가정)를 상한으로 조합원분양한다고 계획하고 여기에 존치되는 시설물의 공급면적 등을 고려한 증감분 평방미터(0평) 을 반영한다고 가정하면 일반분양용 공급면적으로 0평방미터(0평)이 남게 됩니다.
만약 총공급면적에 포함되지 않는 총계약면적(용적률 산정용 연면적 이외의 연면적과 같다고 가정된 주차장, 부대복리시설 등 기타 공용면적) 및 총 서비스면적(베란다 등)이 평방미터이고 만약 이와 총공급면적을 합한 총 시공면적(총 계약면적과 총 서비스면적) 0평방미터 의 평당 공사비가 원이라고 가정하면 총공사비는 0원이고, 이 경우 만약 기타 사업비가 총공사비의 %인0 원이라고 가정하고 현금기부채납, 신탁수수료, 금융비용 등 추가비용을 원이라고 가정하면 총사업비는 0원입니다.
만약 공급면적 기준 평당 일반분양가가 원이라고 가정하면 일반분양 수입은 최대 0원이고, 이 경우 만약 공공주택 매각을 공급면적 기준 평당 원이라고 가정하며 부가가치세를 제외한 지하상가 분양매출 등 추가수익을 원이라고 가정하면 일반분양과 공공주택매각 그리고 지하상가 등 분양에 따른 총수입은 최대 0원입니다.
비례율
비례율은 [ { (총수입 - 총사업비) / 조합원의 기존 재산평가액 } x 100 ]으로 정의됩니다(%).
여기서 총수입은 공공주택 매각대금, 일반분양 대금, 지하상가 등 분양매출 및 조합원분양 대금의 합산액이라고 할 수 있습니다.
만약 조합원의 기존 재산평가액이 0원이라고 가정하면 이상의 자료에 기초할 때 비례율은 최대0%가 됩니다.(일반분양가 대비 조합원분양가 할인율이 0.98라고 가정)
분담금
분담금은 [ 조합원이 분양받는 부동산의 분양가 - 조합원별 권리가액 ]으로 추정될 수 있습니다.
여기서 조합원별 권리가액은 [ 조합원 종전 감정평가금액 × 비례율 ]으로 정의됩니다.
만약 어떤 조합원의 기존 재산평가액이 원이라고 가정하면 이상의 자료에 기초할 때 동일한 일반분양가로 분양되는 주택을 조합원으로서 할인받아 분양받게 될 때 부담해야 하는 분담금은 대략 최소 0원으로 추정된다고 말할 수 있습니다.이상의 계산결과는 지나치게 낙관적일 수 있음을 주의해야 합니다. 왜냐하면 여러 이유로 용적률 산정용 연면적을 모두 공급면적(주거용 전용 및 공용면적)이 되도록 설계할 수 없음은 물론 일반분양가와 기존재산평가액 및 평당 공사비 등 여러 조건들이 변경될 수 있기 때문입니다.
또한 기존 조합원들의 공급면적이 재건축 후에 더 늘어나는 경우에는 일반분양 등을 통한 매출 규모가 그만큼 줄어들어 사업성이 나빠질 수도 있습니다.
분양계획을 구체적으로 세우는 경우에 이에 따라 계산되는 추정 비례율과 추정 분담금은 아래에서 확인할 수 있으며 이 계산결과가 상대적으로 더 현실적입니다.
██ 새 아파트의 평형 구성과 수량의 참고용 예시는 다음과 같습니다.
세대당 3평방미터 공원 면적 확보에 따른 최대 세대수 상한:
A Type(25평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 209,865,433원)(평형매각총액: 71,354,247,176원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 2,222,104,583원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 0(세대별분양가: 2,177,662,492원)(평형분양총액: 0원)
B Type(31평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 262,344,647원)(평형매각총액: 7,870,339,420원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 2,777,766,854원)(평형분양총액: 347,220,856,771원)
이 중 조합원분양 세대수: 560(세대별분양가: 2,722,211,517원)(평형분양총액: 1,524,438,449,566원)
C Type(35평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 297,313,649원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 3,148,026,868원)(평형분양총액: 629,605,373,610원)
이 중 조합원분양 세대수: 600(세대별분양가: 3,085,066,331원)(평형분양총액: 1,851,039,798,414원)
D Type(40평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 342,799,063원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 3,629,637,136원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 200(세대별분양가: 3,557,044,393원)(평형분양총액: 711,408,878,678원)
E Type(45평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 384,787,577원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 4,074,221,403원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 465(세대별분양가: 3,992,736,975원)(평형분양총액: 1,856,622,693,248원)
F Type(55평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 465,241,992원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 4,926,091,685원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 465(세대별분양가: 4,827,569,851원)(평형분양총액: 2,244,819,980,731원)
G Type(63평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 535,205,708원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 5,666,883,963원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 60(세대별분양가: 5,553,546,283원)(평형분양총액: 333,212,776,995원)
H Type(81평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 685,623,838원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 7,259,546,522원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 40(세대별분양가: 7,114,355,592원)(평형분양총액: 284,574,223,672원)
I Type(0평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 0원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 0원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 0(세대별분양가: 0원)(평형분양총액: 0원)
J Type(0평)세대평방미터(공급면적)
이 중 공공주택 세대수:(세대별매각가: 0원)(평형매각총액: 0원)
이 중 일반분양 세대수:(세대별분양가: 0원)(평형분양총액: 0원)
이 중 조합원분양 세대수: 0(세대별분양가: 0원)(평형분양총액: 0원)
공공임대 세대수 합계: 0세대 일반분양 세대수 합계: 0세대 조합원분양 세대수 합계: 0세대 전용률 73.5% 경우 전용면적 85평방미터 초과 추정 세대비율: 0% 공급면적 총합계: 0평방미터 (가능 공급면적 총합계: -1,771.28평방미터)
지상 공급면적 여유분: -1,771.28평방미터 공공임대 공급면적 총합계: 0평방미터 (의무 공공임대 공급면적 총합계: 0평방미터) (공공주택 매각총액: 79,224,586,596원) 일반분양 공급면적 총합계: 0평방미터 (일반분양총액: 976,826,230,381원) 상가분양, 일반분양총액과 공공주택 매각총액 합산액: 0원 조합원분양 공급면적 총합계: 0평방미터 (조합원의 재건축 전 공급면적 총합계: 318,267.404평방미터) 일반분양가에 대한 조합원 분양가 할인율:
조합원 분양총액: 0원
상가분양, 일반분양총액, 공공주택 매각총액, 조합원 분양총액 합산액: 0원
분담금: 0원
실제 평형구성에 따른 비례율: 0%